16 de julio, 2019
E aquele amigo chique foi «passar as férias no apartamento em (insira nome de uma cidade da Europa ou EUA)». De novo. Ao ouvir esta história repetidas vezes e devido à minha própria limitação, pensava que (i) meu amigo estava milionário ou (ii) era um perdulário, que gastava sem pensar.
No final, nem um, nem outro. Foi chocante aprender que o pied-à-terre europeu requer muito menos que supunha com retorno que não se encontra nos imóveis no Brasil de hoje.
O «perdulário» que vive tirando férias na Europa pagou apenas 30% de entrada e mais nada. O financiamento de 70% do imóvel com juros europeus de 1,2% ao ano permite que o próprio aluguel pague as prestações.
Virou minha missão reproduzir essa fórmula. Não foi fácil, mas junto com meus sócios adquirimos um terreno na maior região de universidades e hospitais do Porto, aprovamos o projeto, obtivemos o protocolo de financiamento dos clientes com o Banco Santander e 6 meses de obra Silva Porto Living.
Não só é um investimento acessível com entrada de €10 mil com retorno de 1% ao mês sobre o capital investido, como também é um excelente destino para suas férias europeias – o Porto acumula prêmios como melhor destino turístico europeu.
O Silva Porto Living é um prédio voltado para atender a enorme demanda de estudantes e profissionais de saúde que precisam de um lugar perto do trabalho ou da faculdade.
Apartamento tipo dianteiro
São flats – ou T0s, como são chamados por aqui – de até 39 m2 com acabamento de alto padrão, voltados principalmente para o estudante estrangeiro que exige qualidade e está disposto a pagar mais pelo aluguel.
O comprador pode fazer uma obra rápida para fechar o quarto com uma estrutura de madeira ou mesmo dry wall, possibilitando o compartilhamento da unidade por duas pessoas.
Apartamento tipo traseiro
A arquitetura é moderna, com fachada de vidros de chão ao teto e de um lado a outro, muita iluminação natural, com exposição solar nascente ou poente.
Vem totalmente equipado com cozinha completa, incluindo forno, fogão e lava louças, armários de roupas, preparação para ar condicionado e energia solar.
Está ancorado na região do Pólo Universitário a apenas 500 metros da belíssima Praça da Arca D’Água, onde também fica a Universidade Fernando Pessoa e seus mais de 4.000 alunos.
O complexo de faculdades e universidades do Porto é famoso na Europa, situando-se entre os melhores do mundo na arquitetura, desporto, engenharia civil e química, agricultura, ciências do ambiente e farmácia, além uma excelente oferta em medicina, administração e direito, entre outros.
Segundo o Instituto Nacional de Estatística são 75.000 alunos inscritos nos cursos universitários da cidade, a maioria nas 4 universidades do Pólo. Adicionalmente, no mesmo local ficam dois hospitais dos mais importante da cidade (São João e IPO).
O Silva Porto Living é a solução ideal para estudantes, profissionais de saúde ou mesmo acompanhantes de pacientes, que poderão ir a pé para a faculdade ou hospital, sem prejuízo do acesso às principais vias da cidade e transporte público.
Os apartamentos estão sendo vendidos por €115.000. As condições de pagamento especiais para brasileiros são de sinal de €10.000, duas intermediárias de €12.250 durante a obra e os 70% restantes financiados diretamente com o Santander, um tremendo diferencial por já financiar durante a obra.
No caso de ser residente em Portugal e com passaporte europeu, o financiamento pode chegar até 90%
A obra iniciou em janeiro de 2019 e a entrega está prevista para o primeiro semestre de 2020.
O mercado indica que os flats do Silva Porto Living serão alugados no mínimo por €700 por mês (aprox. R$3.000) ou €8.400 por ano (aprox.R$36.000). Os detalhes do estudo estão ao final deste artigo.
Para quem se preocupa como gerenciar um imóvel à distância, por conta da explosão de apartamentos turísticos para aluguel, criou-se em Portugal uma estrutura de gerenciamento de imóveis com soluções completas que podem cuidar de absolutamente tudo relacionado ao gerenciamento ou até outras opções em que é possível contratar os serviços à la carte.
Com o aluguel a €700 euros, a expectativa é de gerar €4.227 por ano, incluindo despesas, comissão da plataforma Uniplaces, juros do financiamento e impostos. O investimento total é de €34.500, gerando um retorno de 12,3% ano sobre o capital investido (€4.227 ÷ 34.500).
O aluguel obtido no Silva Porto será suficiente para pagar as prestações de um financiamento em 30 anos e ainda sobrar, ou seja, é possível adquirir um imóvel por 30% do preço total e nada mais.
A amortização de um financiamento de 30 anos requer €224 mensais ou €2.688 anuais, o que significa que o imóvel se paga sozinho e ainda sobra €1.539 por ano.
Embora não contemos com isso, o preço do aluguel tem subido cerca de 15% ao ano e é muito provável que estará maior na entrega, prevista para o primeiro semestre do ano que vem.
Apenas 12% dos 113.813 alunos que estudam longe de casa são atendidos por alojamentos do governo, o resto tem que se virar em um mercado onde não há nova oferta suficiente.
A equação é simples de entender. Mesmo que toda nova construção residencial, turística e estudantil fosse redirecionada exclusivamente ao mercado de estudantes, ainda assim não acomodaria todo mundo. Só no Porto e só no mercado estudantil foram 3 mil novos alunos no último ano para um total de construção de 2.200 unidades.
O mercado de estudantes é extremamente resiliente. A educação não pode esperar. Os pais fazem de tudo para ter a melhor opção que o bolso permitir. O tamanho do mercado estudantil nunca baixou do patamar alcançado após a entrada do país na União Europeia.
Nossa estimativa é que o Silva Porto Living será alugado por um mínimo de €700 mensais, de acordo com a pesquisa que indica que imóveis de alto padrão custam na média €854 mensais e imóveis de qualquer padrão para duas pessoas estão com uma média de €750.
Os dados foram obtidos em pesquisa feita junto ao Uniplaces em julho de 2019. O Uniplaces é o maior market place europeu para alojamento estudantil. É o AirBnB para estudantes, tendo um completo domínio do mercado local.
A amostragem do estudo é de toda a oferta de aluguel de uma «unidade completa» que acomode até 2 pessoas, seja um quarto em uma residência universitária, um flat ou um apartamento de 1 dormitório.
Na média custa €750 mensais para alugar um espaço completo para alojamento de até 2 pessoas na cidade do Porto.
Porém nem todos os imóveis nasceram iguais. Existem imóveis velhos, em precário estado de conservação em uma localização mais ou menos e existem apartamentos de primeira linha em localizações premium.
Fazendo a classificação da oferta por nota de desempenho da qualidade do imóvel e localização, os imóveis de alto padrão, onde se inclui o Silva Porto Living, estão sendo alugados na média por €854.
Autor: Marcio Fenelon
Investimento Imobiliário
Autor:
Atlantic Bridge
