Investindo no Inevitável Para Retorno de Até 47%

Se você tem mais de vinte anos já presenciou algum fenômeno de transformação de sua cidade.

O bairro tinha reputação péssima. Ninguém por opção própria escolhia morar.

Com o tempo a cidade cresceu e encareceu e pessoas com maior poder aquisitivo e mente mais aberta chegaram – geralmente forasteiros que não ligam para a reputação.

Passado um tempo, já nem tinha mais a possibilidade de pagar menos. O local se consolidou com boas opções de comércio e imóveis de melhor qualidade.

Aconteceu na vizinhança da minha infância, na Berrini, nas Perdizes, no Brooklin em Nova York e em outros lugares no mundo inteiro.

É um movimento natural em locais com expansão demográfica e sem problemas econômicos. É inevitável. Quem consegue farejar essas mudanças tem um prato cheio – de valorização. O bairro antes desvalorizado entra em uma escalada para ser mais aceito e começar a vender por preços mais próximos das regiões tradicionais.

Nesse exato momento a região de Campanhã está passando por essa transformação. A reputação a precede. Já foi considerada insegura e relegada ao segundo plano – lembrando que 5 anos atrás era o caríssimo centro histórico do Porto que tinha a mesma reputação.

A mudança começou com a Câmara do Porto investindo pesado. São mais de €50 milhões na transformação do Matadouro, que vai virar escritório para startups de tecnologia e centro cultural e termina na ampliação da estação de trem e metrô que vai agregar um terminal de ônibus.

Eu sei, eu sei. Pode ser que nada aconteça, porém o contrato do Matadouro já está assinado e a construtora é a Mota-Engil, a maior do país. Vai sair do papel.

Mesmo que não saia, a transformação já está em curso. A iniciativa privada acredita tanto que tem arrematado terrenos e prédios para reabilitação na região. Em especial são 3 prédios em construção – fora os vários já recuperados – na principal rua de Campanhã, e por enquanto única recomendável para investimento, a Pinto Bessa.

É nessa rua que está sendo construído o Empreendimento Pinto Bessa. É o maior e mais completo. Tem uma fachada enorme que só foi possível pela agregação de vários terrenos. Fachada grande tem mais valor e será muito difícil alguém conseguir repetir o feito de comprar tantos terrenos vizinhos.

O mais legal é que como o incorporador sabe que é um desbravador, também sabe que não pode cobrar muito, então está com os menores preços para imóveis com potencial turístico no Porto. Enquanto nas Flores e Aliados o metro quadrado só sai por €5.000, na Almada e Santa Catarina estão pedindo €4.000, no Pinto Bessa a pedida é menos de €3.000.

Para ser exato, o apartamento de 1 quarto com 64 m2 e mais 12 m2 de varanda está com preço de venda de €175.000 ou €2.734 por metro quadrado.

Eu pesquisei em 110 empreendimentos na cidade e não achei nenhum imóvel com potencial turístico com preço mais camarada. Você pode procurar à vontade que não vai achar nada mais barato com essa qualidade em uma rua principal da cidade do Porto.

O incorporador tem mais de 10 anos de atuação e a construção com uma grande empresa portuguesa já está andando. Entrega em 2019.

A expectativa é que o apartamento pronto seja vendido por pelo menos €3.250 por metro quadrado na entrega. E em 2 anos a região já estará consolidada para ter um desconto máximo de 15% sobre Almada e Santa Catarina, o que representa uma subida para a faixa dos €3.400 / €3.500.

Comprando na planta e vendendo perto da entrega o retorno esperado sobre o capital investido (ROI) é de 31% em cerca de 1 ano ou €33.000 (R$150.000) para o investimento no T1. Para quem esperar a consolidação, o retorno em dois anos fica em 47% ou €49.000 (R$215.000).

O potencial de faturamento em imóvel turístico na região é de €22.000 por ano com diária de €75 e 80% de ocupação, o que representa um yield de 12,5% ao ano, que é 25% maior do que a média da cidade do Porto.

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Autor: Marcio Fenelon
Investimento Imobiliário

Disclaimer

O relatório reflete única e exclusivamente a opinião pessoal do especialista.

O estudo é baseado em informações disponíveis ao público, consideradas confiáveis na data de sua publicação.

O conteúdo contém estimativas baseadas em expectativas que estão sujeitas a mudanças e que podem não se confirmar.

Os destinatários devem fazer suas próprias análises e tomar a decisão de investimento única e exclusivamente com seu próprio julgamento.

Embora o relatório seja gratuito, a Atlantic Bridge estabeleceu parceria para receber remuneração caso haja concretização de negócio.