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67% de retorno em imóveis turísticos em Portugal

11 de Janeiro, 2019

67% de retorno em imóveis turísticos em Portugal

Leitura: 6 min

Oferta pequena e crescimento sustentável da demanda. Essas são as duas palavras mágicas que quando combinadas resultam em investimentos imobiliários de primeira grandeza.

Quando seleciono uma localização, eu quero ter certeza que não vai haver uma enxurrada de novos imóveis que forcem o preço para baixo. A limitação pode ser geográfica ou legal, quando o governo não autoriza novas construções.

O segundo componente é demanda crescente e sustentável. O local precisa ter capacidade de atrair novas pessoas que tenham capacidade de pagar mais, seja porque tem vocação turística, qualidade de vida ou bons empregos e negócios.

O Porto tem tudo isso

Porto é ideal porque o centro turístico é uma área geográfica extremamente reduzida e com estoque limitado de imóveis. Os novos terrenos são raríssimos. Não há como adicionar muitos novos metros quadrados, somente reformar.

É uma restrição legal intransponível. A cidade faz questão de preservar a arquitetura do final do século XIX, que é considerada um patrimônio do país. Podemos contar com essa barreira na nova oferta.

A cidade está fadada a crescer somente na sua franja, nunca no centro histórico, porém as atrações para os turistas, incluindo restaurantes, parques, museus, livrarias, lojas e vinícolas estão todas concentradas nesse pequeno núcleo.

E não precisa ser nenhum gênio para perceber que existe um ciclo virtuoso em curso no turismo em Portugal. Quantos mais turistas aparecem, mais investidores se animam a reformar seus imóveis. O governo arrecada mais impostos, faz obras de recuperação, tornando a cidade cada vez mais bonita, atraindo mais turistas.

A experiência é ótima. A cidade tem beleza natural, arquitetura única e história impressionante. A comida é ótima e barata. No Porto, um chopp custa €0,90! Um almoço completo – entrada, prato principal, sobremesa e vinho – sai por €5,5 numa tradicional tasca.

Para chegar e ficar também é muito barato. As empresas low cost vendem voos de €10-€40 e uma boa cama custa €20 por noite. Qualquer cidadão europeu de classe média tem condições de pagar por isso, que significa dizer que só na Europa há cerca de 350 milhões de potenciais clientes para uma visitinha ao Porto.

São pessoas com poder aquisitivo para pagar mais, elevando a receita dos imóveis e com isso também a valorização. O cenário do Porto é de preços cada vez maiores na medida que continue o processo de upgrade do reconhecimento da cidade.

Não é à toa que o turismo do Porto não pára de crescer. O desempenho não deixa dúvidas. A demanda por alojamento quase quintuplicou desde 2001.

A CIDADE ENTROU NO MAPA DO TURISMO MUNDIAL de uma forma definitiva, sendo considerada como um destino consolidado.

O turismo do Porto é um negócio com claras vantagens competitivas difíceis de se replicar que apoiam uma trajetória crescente de suas vendas no longo prazo, tanto em seus volumes, quanto nos seus preços.

E a melhor forma de surfar essa onda é fornecendo alojamento para essa avalanche de turistas.

Porque não Lisboa?

Investir numa empresa que apresenta crescimento sustentável é o sonho de qualquer investidor, certo? Então porque não vamos logo investir em Lisboa, que é a maior cidade, com o maior volume de turistas?

Na compra de qualquer ativo, tudo depende do preço e hoje Lisboa custa mais caro e rende menos para o investidor. Esse prêmio em relação ao Porto é ao mesmo uma grande injustiça e uma oportunidade para o investidor inteligente.

Se você pretende investir em imóveis para turismo, em nossa investigação descobrimos que o Porto apresenta perspectivas de retorno que são na média 50% maiores.

Eu adoro Lisboa, não sinceramente não acho que o ágio esteja valendo a pena nesse momento.

A região de Campanhã

Para pegar esse vento favorável do turismo da melhor forma possível, o ideal é selecionar regiões em transformação, pois podemos ainda pagar um preço camarada com base nas diárias que estão sendo praticadas hoje, com a esperança de que os preços subam quando o entorno melhorar. Se a tese não se comprovar, não tem problema, porque pagamos um preço justo para a realidade atual.

E aí que entramos com a região de Campanhã, cuja reputação a precede. Já foi considerada insegura e relegada ao segundo plano – lembrando que 5 anos atrás era o caríssimo centro histórico do Porto que tinha a mesma reputação.

A mudança já está em curso. A iniciativa privada tem arrematado terrenos e prédios para reabilitação, especialmente na Rua de Pinto Bessa, única recomendável para investimento, que já está recuperada em 50% de sua extensão.

Com as obras já em andamento atingirá em 2 anos cerca de 70% e em 5 anos estará completamente transformada para o turismo.

A prefeitura do Porto também está investindo pesado nessa região leste da cidade. São mais de €50 milhões para transformar o antigo Matadouro em escritório para startups de tecnologia e centro cultural e termina na ampliação da estação de trem e metrô e inclusão de um terminal de ônibus.

É nessa rua que está sendo construído o Empreendimento Pinto Bessa II. É o maior e mais completo da rua. Tem uma fachada enorme – diferencial de valorização – que só foi possível pela agregação de vários terrenos de difícil replicação.

O incorporador tem mais de 10 anos de atuação e acabou de lançar a segunda fase deste empreendimento. A construção será com uma grande empresa portuguesa.

Enquanto nas Flores e Aliados o metro quadrado só sai por €5.000, na Almada e Santa Catarina estão pedindo €4.000, no Pinto Bessa a pedida é menos de €2.300.

Para ser exato, o apartamento de 1 quarto com 69 m2 está com preço de venda de €155.000 ou €2.246 por metro quadrado.

Você pode procurar à vontade que não vai achar nada mais barato com essa qualidade em uma rua turística principal da cidade do Porto.

A expectativa é que o apartamento pronto seja vendido por pelo menos €3.000, lembrando que esse preço é mesmo sem considerar nenhuma valorização da área, simplesmente porque este é o preço de venda de imóveis prontos na região HOJE.

Comprando na planta e vendendo perto da entrega o retorno esperado sobre o capital investido (ROI) é de 67% ou €52.000 (R$218.000) para o investimento no T1, considerando a venda antes da entrega.

As condições de pagamento são de 50% em 3 ou 4 prestações durante as obras e 50% na escritura, parcela que pode ser financiada.

O potencial de faturamento como imóvel turístico na região é de €20.000 por ano com diária de €70 e 80% de ocupação, o que representa um yield de 12,9% ao ano, que é 29% maior do que a média da cidade do Porto.

Abraço,
Marcio Fenelon

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Autor: Marcio Fenelon
Investimento Imobiliário

Disclaimer

O relatório reflete única e exclusivamente a opinião pessoal do especialista.

O estudo é baseado em informações disponíveis ao público, consideradas confiáveis na data de sua publicação.

O conteúdo contém estimativas baseadas em expectativas que estão sujeitas a mudanças e que podem não se confirmar.

Os destinatários devem fazer suas próprias análises e tomar a decisão de investimento única e exclusivamente com seu próprio julgamento.

Embora o relatório seja gratuito, a Atlantic Bridge estabeleceu parceria para receber remuneração caso haja concretização de negócio.

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