1. Restrição dos investimentos imobiliários necessários à concessão dos Golden Visa aos territórios do interior do país, Madeira e Açores. As cidades de Lisboa e Porto e a região do Algarve não são mais consideradas para concessão do visto;
2. Aumento do valor mínimo de investimento em algumas modalidades previstas para o Golden Visa.
Golden Visa por Investimento Imobiliário
Segundo dados oficiais do SEF (Serviços de Estrangeiros e Fronteiras de Portugal), entre outubro de 2012 e julho de 2022 Portugal já havia emitido mais de 10.983 Golden Visas, sendo que 92% destes foram concedidos através da aquisição de bens imóveis.
Ainda que a modalidade de investimento imobiliário seja a mais popular entre os investidores, o que muitas pessoas não sabem é que existem duas formas distintas de investimento através de aquisição de imóveis, com requisitos bastante distintos inclusive quanto ao montante de investimento necessário.
Veja como investir em imóveis em Portugal e ter rendimentos acima da média nesse artigo.
Investimento clássico x Investimento para reabilitação
Golden Visa para investimento imobiliário “clássico”
Quando foi inicialmente criado, o Programa Golden Visa previa apenas uma forma de investimento imobiliário para sua obtenção: através da aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a 500 mil euros.
Nesta modalidade “clássica” de investimento imobiliário, não importa se o investidor adquire um ou mais imóveis, se estes imóveis são novos, restaurados ou antigos, o que importa é o montante do investimento aplicado na sua aquisição, que deve ser igual ou superior a 500 mil euros.
Vale recordar que os imóveis comprados nas cidades de Lisboa, Porto ou na região do Algarve não dão mais direito ao Golden Visa.
Golden Visa para reabilitação urbana em Portugal
Contudo, em 2015 o governo português introduziu uma nova modalidade na Lei do Estrangeiro prevendo o investimento imobiliário para fins de obtenção de Golden Visa, através da:
Aquisição de bens imóveis, cuja construção tenha sido concluída há, pelo menos, 30 anos ou localizados em área de reabilitação urbana e realização de obras de reabilitação dos bens imóveis adquiridos, no montante global igual ou superior a 350 mil euros;
Considerando que esta modalidade demanda um “esforço a mais” por parte dos investidores com a realização de obras no imóvel que venha a adquirir, o valor do investimento é consideravelmente mais baixo, passando o montante global necessário (aquisição do imóvel + obras) a ser de 350 mil euros.
Portanto, para fins de pedido de Golden Visa, hoje existem estas duas modalidades: o clássico de investimento imobiliário (no valor de 500 mil euros) e o Golden Visa para reabilitação urbana, com imóveis antigos ou localizados em áreas de reabilitação urbana, no valor mínimo de 350 mil euros.
Valores de investimento podem ser ainda mais baixos
Caso os imóveis em questão sejam adquiridos em territórios de baixa densidade, de acordo com a definição legal, o valor de ambas as modalidades de investimento imobiliário poderá ser reduzido ainda em 20%.
Para entender mais detalhes sobre a redução dos valores, lei o artigo sobre o investimento em imobiliário Golden Visa 280.000.
Requisitos do Investimento Imobiliário para Reabilitação
Quando direcionado ao pedido inicial de Golden Visa, os principais requisitos para a modalidade de investimento imobiliário para reabilitação são:
- Requisito do imóvel: construção concluída há mais de 30 anos ou localizado em Área de Reabilitação Urbana – ARU;
- Requisito da reabilitação: obras de renovação do imóvel, comprovadas por contrato de empreitada ou pedido de informação prévia ou do respectivo licenciamento;
- Requisito da aquisição: comprovação de aquisição da propriedade do imóvel, livre de ônus e encargos;
- Investimento mínimo necessário: 350 mil euros, somado o valor do imóvel com o valor das obras de reabilitação.
Destacamos também que é possível adquirir o imóvel em regime de compropriedade (quando duas ou mais pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre o mesmo bem), desde que o requerente do Golden Visa cumpra com o requisito de investimento mínimo necessário.
Principais vantagens do investimento imobiliário para reabilitação
Com esta modalidade, Portugal pretende continuar atraindo investidores para o mercado imobiliário do país, mas incentivando-os à restauração de imóveis antigos ou localizados em áreas de reabilitação das cidades, fazendo com que a iniciativa privada colabore com o Estado na melhoria das condições de habitação das cidades.
Para os investidores, além de todas as vantagens, como a possibilidade de residência legal e da cidadania portuguesa após 5 anos da manutenção do investimento, a modalidade de reabilitação tem como principal benefício o seu valor reduzido em comparação à maioria dos investimentos elegíveis do Programa.
Por exemplo, relativamente ao investimento imobiliário clássico (500 mil euros) ou à transferência de capitais (1,5 milhão de euros), o valor mínimo necessário para investimento em reabilitação urbana é significativamente mais baixo (350 mil euros).
Atenção
Para que fique bem claro, o valor da aquisição do imóvel para reabilitação poderá ser de 300 mil euros desde que o valor das obras a serem realizadas alcancem os 50 mil euros, somando um total de 350 mil euros de investimento.
Ou, ainda, você poderá adquirir dois imóveis de 150 mil euros cada, lembrando que os mesmos têm que estar localizados em Área de Reabilitação Urbana ou terem sido construídos há mais de 30 anos, e realizar obras de restauração nestes imóveis que ultrapassem os 50 mil euros, também atingindo o montante mínimo de 350 mil euros.
Portanto, nesta modalidade de Golden Visa o valor da aquisição do imóvel em si poderá ser inferior ao montante de 350 mil euros.
Veja também a possibilidade obtenção de Golden Visa através de Fundos de Investimento.
Principais desafios do investimento imobiliário para reabilitação
Se, por um lado, o valor do investimento necessário foi consideravelmente reduzido no caso de aquisição de imóveis para reabilitação, por outro lado não podemos negar que esta modalidade de Golden Visa exige um “esforço adicional” por parte do investidor para o cumprimento dos demais requisitos necessários. Entenda:
Requisitos do Imóvel
O primeiro desafio passa pela busca e seleção de um imóvel do interesse do investidor, cuja construção tenha sido concluída há mais de 30 anos ou que esteja localizado em Área de Reabilitação Urbana.
Em Portugal, ARUs são áreas territorialmente delimitadas pelos municípios que se encontram em situação de insuficiência, degradação ou obsolescência e que justificam uma operação de reabilitação urbana, que é liderada por iniciativas do próprio Estado.
Este fator, por si só, já limita a liberdade do investidor em optar por investir na aquisição de qualquer tipo de imóvel disponível em Portugal a fim de obter o Golden Visa.
Requisito da Reabilitação
O segundo desafio é o da realização de obras de restauração no imóvel que venha a adquirir. Normalmente, esta etapa envolve um prévio processo de licenciamento das obras, a contratação de profissionais (empreiteiros, arquitetos, engenheiros), e o seu acompanhamento.
Portanto, neste caso, não poderá simplesmente o investidor adquirir um imóvel pronto e acabado, sendo obrigatória a realização da etapa adicional de obras neste imóvel.
Solução “Chave na Mão”: sim, existe!
Não deixe que os desafios te desanimem, pois, atualmente existem no mercado soluções do tipo “Chave na mão”, que são voltadas especificamente para pessoas que desejam obter o Golden Visa através do investimento imobiliário para reabilitação, sem que tenham que se preocupar com obras ou com a busca dos imóveis.
Nestes casos, os interessados já podem adquirir um imóvel pré-selecionado, que atenda aos requisitos legais do tempo de construção ou da sua localização, juntamente com um projeto de licenciamento e de empreitada pré-aprovados.
Estes produtos podem ser desde imóveis para residência, prédios já planejados para aluguel por temporada para turistas, ou ainda opções de aquisição de frações dentro de um pool hoteleiro em imóvel a ser restaurado.
Serviço completo
Um outro ponto bastante atrativo, é que alguns destes “pacotes” ainda incluem o serviço de gestão da propriedade, ou seja, a empresa contratada poderá ficar encarregada pelo aluguel do seu imóvel ou fração para terceiros.
Dessa forma, poderá gerar ao investidor uma renda mensal ou anual decorrente da sua exploração, renda esta que poderá ser garantida ou não a depender do produto escolhido.
Buyback
Para finalizar, existem ainda empresas no mercado que asseguram o “buyback” do imóvel vendido ao cliente, após os 5 anos de manutenção do investimento necessário ao seu pedido de cidadania portuguesa decorrente do Golden Visa.
Apesar das variadas opções “chave na mão” disponíveis no mercado, é muito importante verificar a viabilidade jurídica das ofertas para fins de pedido de Golden Visa, a fiabilidade das empresas envolvidas, além de ficar atento à rentabilidade e condições oferecidas para exploração do seu imóvel.
Assim, você poderá se assegurar de que está fazendo um investimento seguro, credível e rentável.
Se você está em dúvida se o melhor caminho para morar em Portugal é através do Golden Visa ou Visto D7, esse artigo explica as principais diferenças e vantagens de cada um.
Golden Visa para reabilitação urbana em Portugal vale a pena?
Caso você tenha interesse em adquirir um imóvel em Portugal, seja para aumentar o seu patrimônio ou para obter o Golden Visa e suas vantagens, pode ser uma excelente opção.
Como dito ao longo desde artigo, o Golden Visa para reabilitação urbana é uma das modalidades com investimento imobiliário mais acessível. Além disso, dependendo do tipo de imóvel adquirido, o negócio ainda poderá ser uma fonte de rendimento no país.
*Artigo de autoria de Tié Lenzi e publicado originalmente publicado no site Euro Dicas. Este artigo tem caráter meramente informativo. Caso deseje maiores informações sobre o tema, fale com a equipe de consultores da Atlantic Bridge, que são qualificados para te ajudar.
